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Ratgeber Wohnung vermieten

Die Vermietung einer Immobilie ist heute weit mehr als nur die Schlüsselübergabe. Zwischen Mietpreisbremse, Gebäudeenergiegesetz (GEG) und steuerlichen Fallstricken müssen Vermieter zahlreiche Details beachten. Dieser Leitfaden führt Sie durch alle relevanten Themen.

Mietpreiskalkulation

Die Ermittlung der Miete ist kein bloßes „Bauchgefühl“. Eine zu hohe Miete führt zu Leerstand und rechtlichen Risiken, eine zu niedrige schmälert Ihre Rendite über Jahre.

Bevor Sie rechnen, müssen Sie festlegen, welches Modell Sie wählen:

  • Nettokaltmiete: Das Entgelt für die reine Überlassung des Wohnraums. Sie ist die Basis für Renditeberechnungen und die Mietpreisbremse.

  • Bruttokaltmiete (Inklusivmiete): Hier sind die kalten Betriebskosten (Müll, Grundsteuer etc.) bereits enthalten. Dieses Modell ist heute unüblich, da der Vermieter das Risiko von Kostensteigerungen trägt.

  • Warmmiete: Nettokaltmiete plus Vorauszahlungen für Heizung, Warmwasser und kalte Betriebskosten.

Um einen rechtssicheren und marktgerechten Preis zu finden, stehen Ihnen drei Wege zur Verfügung:

A. Der Mietspiegel (Das wichtigste Instrument)

Der Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete an.

  • Einfacher Mietspiegel: Erstellt von Gemeinde und Interessenvertretern als Orientierungshilfe.
  • Qualifizierter Mietspiegel: Erstellt nach wissenschaftlichen Grundsätzen und alle zwei Jahre aktualisiert. Vor Gericht hat dieser eine hohe Beweiskraft.
  • Vorgehensweise: Sie suchen im Mietspiegel nach Baujahr, Wohnfläche und Lage und passen den Basiswert durch Abschläge oder Zuschläge (z. B. für Einbauküche, Balkon oder energetische Sanierung) an.

B. Das Vergleichswertverfahren

Existiert kein Mietspiegel, können Sie die Miete anhand von mindestens drei Vergleichswohnungen begründen. Diese müssen in Lage, Größe, Ausstattung und Art mit Ihrem Objekt vergleichbar sein.

  • Tipp: Nutzen Sie Immobilienportale für eine erste Marktanalyse, aber achten Sie darauf, dass dort „Wunschpreise“ stehen und nicht zwingend die tatsächlich gezahlten Mieten.

C. Mietpreis-Index (Indexmiete)

Hier wird die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Steigen die Lebenshaltungskosten, steigt die Miete (ohne weitere Begründung).

Folgende Kriterien bestimmen maßgeblich, ob Sie sich am oberen oder unteren Rand des Mietspiegels bewegen:

  • Lage: Makrolage (Stadtteil, Image) und Mikrolage (Lärmbelastung, Anbindung an ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten).

  • Wohnfläche: Kleine Wohnungen haben oft einen höheren Quadratmeterpreis als sehr große Wohnungen.

  • Ausstattung: Hochwertiges Parkett, Fußbodenheizung, Fahrstuhl, Balkon/Terrasse oder eine moderne Einbauküche (EBK).

  • Energetischer Zustand: Dank des GEG achten Mieter verstärkt auf die Effizienzklasse (A+ bis H). Eine gute Dämmung rechtfertigt eine höhere Kaltmiete, da die Nebenkosten sinken.

Wenn Sie die Wohnung möbliert vermieten, dürfen Sie einen Zuschlag verlangen.

  • Berechnung: Üblich ist eine Verzinsung des Kapitals plus eine Abschreibung der Möbel über 10 Jahre.

  • Vorteil: In vielen Städten ist der Möblierungszuschlag ein Weg, um legal eine höhere Gesamtmiete zu erzielen, da der Zuschlag oft nicht so streng durch die Mietpreisbremse gedeckelt ist (wobei die Rechtsprechung hier strenger wird).

  • Mietpreisbremse: In angespannten Märkten max. 10 % über der Vergleichsmiete.

  • Kappungsgrenze: Bei bestehenden Verträgen darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um max. 20 % (in manchen Regionen 15 %) steigen.

  • Wucher: Übersteigt die Miete die Vergleichsmiete um 20 % unter Ausnutzung eines knappen Angebots, drohen hohe Bußgelder.

Energieausweis

Der Energieausweis ist das „energetische Zeugnis“ Ihrer Immobilie. Seit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wurden die Anforderungen an die Transparenz und die Sanktionen bei Verstößen nochmals verschärft.

Grundsätzlich: Nein. Laut GEG besteht bei jeder Neuvermietung eine aktive Vorlagepflicht. Wer eine Immobilie ohne gültigen Ausweis vermietet, begeht eine Ordnungswidrigkeit.

Es gibt eng definierte Ausnahmen, in denen Sie laut Gesetz (§ 79 Abs. 4 GEG) auf den Energieausweis verzichten können:

  • Baudenkmäler: Immobilien, die offiziell unter Denkmalschutz stehen, sind befreit. Hier haben optische und historische Erhaltungsmaßnahmen Vorrang vor energetischen Standards.

  • Kleine Gebäude: Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m².

  • Beschränkte Nutzungsdauer: Gebäude, die für eine begrenzte Zeit (z. B. Behelfsunterkünfte) oder nur saisonal genutzt werden (weniger als 4 Monate pro Jahr oder bei einem Energiebedarf von weniger als 25 % des Ganzjahresbedarfs – klassische Ferienhäuser).

  • Abrisshäuser: Wenn die Immobilie zum Abriss verkauft oder vermietet wird und der künftige Nutzer dies schriftlich bestätigt.

  • Religiöse Gebäude: Kirchen, Kapellen und Moscheen sind ebenfalls ausgenommen.

Viele Vermieter glauben, dass „nur“ ein Bußgeld droht. Tatsächlich gibt es drei Gefahrenstufen:

  1. Staatliche Bußgelder: Die zuständigen Behörden können Bußgelder von bis zu 10.000 € verhängen, wenn der Ausweis fehlt, unvollständig ist oder nicht rechtzeitig (spätestens bei der Besichtigung) vorgelegt wird.

  2. Abmahnungen durch Wettbewerbshüter: Dies ist das größte Risiko im Alltag. Wettbewerbsverbände oder Konkurrenten können Sie wegen fehlender Pflichtangaben in der Anzeige (z. B. Effizienzklasse, Energieträger) kostenpflichtig abmahnen. Die Streitwerte liegen hier oft im vierstelligen Bereich.

  3. Haftung gegenüber dem Mieter: Wenn Sie den energetischen Zustand verschleiern oder falsche Angaben machen, kann dies später zu Schadensersatzforderungen oder sogar zur Anfechtung des Mietvertrags führen.

Durch die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie gelten ab diesem Jahr zusätzliche Anforderungen, die Sie auf DerMakler.digital direkt berücksichtigen sollten:

  • CO₂-Kennzeichnung: In neuen Energieausweisen müssen nun zwingend die CO₂-Emissionen des Gebäudes angegeben werden.

  • Pflicht bei Vertragsverlängerung: In bestimmten Fällen (große Renovierungen) kann nun auch bei der bloßen Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags ein aktueller Ausweis erforderlich werden.

  • Aushangpflicht: Für Gebäude mit starkem Publikumsverkehr (über 250 m² bei Behörden, über 500 m² bei privaten gewerblichen Gebäuden wie Hotels oder Läden) muss der Ausweis gut sichtbar ausgehängt werden.

  • Das GEG schreibt vor, dass der Ausweis spätestens bei der Besichtigung gezeigt werden muss. Es reicht rechtlich nicht aus, ihn erst zum Notar- oder Mietvertragstermin mitzubringen.

    • Digitaler Tipp: Hinterlegen Sie den Energieausweis auf Ihrer Webseite direkt im digitalen Exposé. So erfüllen Sie die Vorlagepflicht automatisiert beim ersten Klick des Interessenten.

Instandhaltungsrücklage

Instandhaltungs-rücklage

Wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus besitzen, sind Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Laut Wohnungseigentumsgesetz (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) gehört die Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Die Rücklage dient dazu, die langfristige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Aufzug) zu gewährleisten. Sie stellt sicher, dass bei notwendigen Sanierungen sofort liquide Mittel bereitstehen und nicht jeder Eigentümer plötzlich hohe Einmalzahlungen (Sonderumlagen) leisten muss.

Das Gesetz schreibt keine exakte Summe vor. Die Höhe wird von der Eigentümerversammlung beschlossen und richtet sich meist nach dem Alter, dem Zustand und der Ausstattung des Gebäudes. In der Praxis werden zwei Methoden zur Berechnung herangezogen:

  1. Die Peterssche Formel: Diese bewährte Faustformel geht davon aus, dass in 80 Jahren das 1,5-fache der Herstellungskosten für die Instandhaltung anfällt.

    • Rechnung: (Herstellungskosten pro m² * 1,5) / 80 Jahre.

    • Davon entfallen ca. 65 % auf das Gemeinschaftseigentum.

  2. Berechnung nach der II. Berechnungsverordnung (§ 28): Oft als Mindestmaß genutzt:

    • Gebäude jünger als 22 Jahre: ca. 7,10 € pro m² / Jahr.

    • Gebäude zwischen 22 und 32 Jahren: ca. 9,00 € pro m² / Jahr.

    • Gebäude älter als 32 Jahre: ca. 11,50 € pro m² / Jahr.

Ihre Einzahlung in die Rücklage erfolgt über das monatliche Hausgeld. Dieses teilt sich auf in:

  • Umlagefähige Kosten: (z. B. Wasser, Müll, Hausmeister), die Sie vom Mieter zurückholen können.

  • Nicht umlagefähige Kosten: Dazu zählt zwingend die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage sowie die Verwaltergebühr. Diese Kosten müssen Sie als Vermieter allein tragen; sie dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Ein häufiger Fehler bei der Steuererklärung: Die Einzahlung in die Rücklage ist zum Zeitpunkt der Zahlung an die WEG noch nicht als Werbungskosten absetzbar.

  • Der Zeitpunkt entscheidet: Erst wenn der Verwalter die Mittel tatsächlich für eine konkrete Instandsetzungsmaßnahme am Haus ausgibt, wird Ihr Anteil an dieser Ausgabe steuerlich wirksam.

  • Nachweis: Als Beleg dient die jährliche Hausgeldabrechnung des Verwalters, in der die tatsächlichen Entnahmen aus der Rücklage aufgeführt sind.

Die Instandhaltungsrücklage ist untrennbar mit der Immobilie verbunden. Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen:

  • Geht Ihr Anteil an der Rücklage automatisch auf den Käufer über.

  • Sie haben keinen Anspruch auf Auszahlung Ihres “eingezahlten” Anteils.

  • Vorteil beim Verkauf: Eine gut gefüllte Rücklage steigert den Wert der Immobilie, da der Käufer vor unvorhersehbaren Sonderumlagen geschützt ist.

  • Grunderwerbsteuer-Tipp: Beim Verkauf kann der Anteil der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Auf diesen Teil entfällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer (wobei die Finanzämter hier zunehmend strengere Nachweise fordern).

Mietkaution

Die Kaution dient als Sicherheitsleistung für alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis – sei es für unterlassene Schönheitsreparaturen, Sachschäden an der Wohnung oder ausstehende Miet- und Nebenkosten zahlungen.

Die Höhe der Kaution ist gesetzlich streng limitiert: Sie darf maximal drei Nettokaltmieten betragen.

  • Wichtig: Nebenkostenvorauszahlungen oder Pauschalen dürfen bei der Berechnung nicht berücksichtigt werden.

  • Zahlungsrecht des Mieters: Der Mieter hat das gesetzliche Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen zu zahlen. Die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten in den folgenden zwei Monaten.

Als Vermieter dürfen Sie die Kaution nicht einfach auf Ihr privates Girokonto einzahlen.

  • Insolvenzfeste Anlage: Sie sind verpflichtet, die Kaution getrennt von Ihrem übrigen Vermögen anzulegen (Treuhandschaft). Dies schützt das Geld des Mieters im Falle einer Insolvenz des Vermieters.

  • Verzinsung: Die Kaution muss bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kautionssumme.

  • Ausnahme: Bei Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen besteht keine Pflicht zur verzinsten Anlage.

Es muss nicht immer das klassische Kautionskonto (Sparbuch) sein. Folgende Alternativen sind in der Praxis üblich:

  • Mietkautionsbürgschaft: Eine Versicherung oder Bank bürgt für den Mieter. Vorteil für den Mieter: Er bleibt liquide. Vorteil für Sie: Geringer Verwaltungsaufwand und sofortiger Zugriff im Schadensfall (je nach Vertragsgestaltung “auf erstes Anfordern”).

  • Verpfändetes Sparbuch: Der Mieter legt ein Sparbuch auf seinen Namen an und verpfändet es an den Vermieter.

  • Bankbürgschaft: Eine Bankgarantie, die oft bei gewerblichen Mietverhältnissen, aber auch im privaten Bereich genutzt wird.

  • Während des Mietverhältnisses: Ein Zugriff auf die Kaite ist nur bei unstreitigen Forderungen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen zulässig. Danach muss der Mieter die Kaution wieder auf die ursprüngliche Höhe auffüllen.

  • Nach dem Auszug: Sie dürfen die Kaution einbehalten, bis alle Ansprüche geklärt sind.

    • Prüfungsfrist: Dem Vermieter wird eine angemessene Überlegungsfrist eingeräumt (oft bis zu 6 Monate).

    • Einbehalt für Nebenkosten: Sie dürfen einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, wenn noch eine Nachzahlung aus der ausstehenden Nebenkostenabrechnung zu erwarten ist.

Sobald keine Ansprüche mehr bestehen, muss die Kaution nebst Zinsen zurückgezahlt werden.

  • Abrechnung: Erstellen Sie eine kurze schriftliche Kautionsabrechnung, in der Sie Zinserträge und eventuelle Abzüge (z. B. für Reparaturen laut Übergabeprotokoll) transparent auflisten.

Grundsteuer

In diesem Abschnitt betrachten wir die Kosten, die den laufenden Betrieb Ihrer Immobilie begleiten. Besonders die Grundsteuer steht aufgrund der bundesweiten Reform unter besonderer Beobachtung.

Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer, die auf den Besitz von Grundstücken und deren Bebauung erhoben wird. Man unterscheidet zwischen Grundsteuer A (agrarisch – für Land- und Forstwirtschaft) und der für Sie relevanten Grundsteuer B (baulich – für bebaute oder bebaubare Grundstücke).

Die Berechnung der Grundsteuer (Das Drei-Stufen-Verfahren)

Die Höhe der Steuer ist nicht willkürlich, sondern folgt einer festen mathematischen Logik:

  1. Grundsteuerwert (ehemals Einheitswert): Das Finanzamt ermittelt den Wert des Grundstoffs.

  2. Steuermesszahl: Ein gesetzlich festgelegter Promillewert, der auf den Grundsteuerwert angewendet wird. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag.

  3. Hebesatz: Dies ist der individuelle Faktor der jeweiligen Kommune. Die Gemeinden entscheiden selbst über die Höhe des Hebesatzes, um ihren Haushalt zu finanzieren.

Die Grundsteuerreform (Gültig ab 01.01.2025)

Da das Bundesverfassungsgericht die alten Einheitswerte als verfassungswidrig eingestuft hat, wurde jedes Grundstück in Deutschland neu bewertet.

  • Bundesmodell vs. Ländermodelle: Während die meisten Bundesländer dem Bundesmodell folgen (wertabhängig), haben Bundesländer wie Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Niedersachsen und Hessen eigene, oft flächenbezogene Modelle entwickelt.

  • Bescheide prüfen: Als Vermieter haben Sie drei Bescheide erhalten (Grundsteuerwert-, Grundsteuermess- und Grundsteuerbescheid). Diese bilden die Basis für Ihre Kalkulation ab 2025.

Umlagefähigkeit: Wer zahlt die Zeche?

Die gute Nachricht für Vermieter: Die Grundsteuer gehört laut Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1 BetrKV) zu den “laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks” und ist damit voll umlagefähig.

  • Voraussetzung: Im Mietvertrag muss explizit vereinbart sein, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Ein Verweis auf die BetrKV reicht hier meist aus.

  • Abrechnung: Die Grundsteuer wird in der jährlichen Nebenkostenabrechnung nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel (meist Wohnfläche) auf die Mieter umgelegt.

Heizkostenabrechnung

Heizkosten-abrechnung

In diesem Bereich geht es nicht nur um Zahlen, sondern um die strikte Einhaltung von Fristen und Verteilungsmaßstäben. Fehler führen hier fast immer zu einem finanziellen Verlust für den Vermieter.

Anders als bei den übrigen Betriebskosten (wie Grundsteuer oder Müll), darf die Heizkostenabrechnung nicht allein nach Wohnfläche erfolgen.

Der Verteilungsschlüssel (50/50 bis 70/30)

Gemäß Heizkostenverordnung müssen die Kosten zwingend in zwei Teile aufgeteilt werden:

  • Grundkosten (30 % bis 50 %): Diese decken die Fixkosten der Anlage (Bereitstellung, Wartung, Verluste der Leitungen) ab. Sie werden nach einem festen Maßstab, in der Regel der Wohnfläche, verteilt.

  • Verbrauchskosten (50 % bis 70 %): Diese orientieren sich am individuellen Heizverhalten. Die Erfassung erfolgt über Heizkostenverteiler an den Heizkörpern oder Wärmemengenzähler.

  • Wichtig: Welchen Schlüssel Sie innerhalb dieses Rahmens wählen, muss im Mietvertrag festgelegt sein. Eine Änderung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. nach Modernisierung) möglich.

Das 15 %-Kürzungsrecht des Mieters

Dies ist die schärfste Waffe des Mieters. Wenn Sie als Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnen (obwohl dies technisch möglich wäre), darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten pauschal um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV). Das gilt auch, wenn:

  • Keine Erfassungsgeräte installiert sind.

  • Die Geräte nicht abgelesen wurden (ohne Verschulden des Mieters).

  • Die Abrechnung den Anforderungen der Verordnung nicht entspricht.

Neu: Die CO₂-Kostenaufteilung (Seit 2023)

Seit Januar 2023 werden die Kosten für die CO₂-Abgabe beim Heizen mit fossilen Brennstoffen (Gas, Öl) nach einem Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt:

  • Je schlechter der energetische Zustand des Hauses (hoher CO₂-Ausstoß pro m²), desto mehr muss der Vermieter übernehmen (bis zu 95 %).

  • Bei sehr effizienten Häusern (EH 55 oder besser) trägt der Mieter die CO₂-Kosten allein.

  • Die Einstufung erfolgt jährlich auf Basis der Brennstoffrechnung.

Fernablesbare Messgeräte & Mitteilungspflichten

Seit 2022 müssen neu installierte Zähler fernablesbar sein. Bis Ende 2026 müssen alle Altgeräte nachgerüstet werden. Sobald fernablesbare Geräte installiert sind, haben Sie als Vermieter eine unterjährige Informationspflicht: Sie müssen dem Mieter monatlich seine Verbrauchsdaten mitteilen (z. B. über ein Portal oder per App).

Eine Abrechnung muss nicht nur inhaltlich richtig, sondern auch fristgerecht sein:

  1. Abrechnungszeitraum: In der Regel 12 Monate (meist das Kalenderjahr).

  2. Abrechnungsfrist: Der Mieter muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Zeitraums erhalten (z. B. für 2024 bis zum 31.12.2025).

  3. Einwendungsfrist: Der Mieter hat nach Erhalt 12 Monate Zeit, die Abrechnung zu prüfen und zu beanstanden.

  4. Nachzahlungen: Nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist sind Nachforderungen des Vermieters ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Mieteinnahmen versteuern

Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig und werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung angegeben. Besteuert wird jedoch nicht der Umsatz, sondern nur der Überschuss (Einnahmen minus Ausgaben).

Ihr persönlicher Steuersatz (der bis zu 42 % bzw. 45 % betragen kann) wird auf den jährlichen Überschuss angewendet. Um diesen Überschuss zu senken, müssen Sie alle Werbungskosten konsequent geltend machen.

Alles, was Sie aufwenden, um die Mieteinnahmen zu erzielen, zu sichern oder zu erhalten, ist absetzbar. Dazu gehören:

  • AfA (Absetzung für Abnutzung): Dies ist der wichtigste Posten. Gebäude verlieren über die Zeit an Wert.

    • 2 % pro Jahr: Für Gebäude, die nach 1924 fertiggestellt wurden (über 50 Jahre).

    • 2,5 % pro Jahr: Für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden (über 40 Jahre).

    • Neu ab 2023: Für neue Wohngebäude gilt oft ein erhöhter Satz von 3 %.

    • Wichtig: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nicht der Grundstücksanteil (da Grund und Boden sich nicht abnutzen).

  • Finanzierungskosten: Die Zinsen für Ihr Immobiliendarlehen sind voll abzugsfähig (nicht jedoch die Tilgungsraten).

  • Erhaltungsaufwand: Reparaturen, der Austausch der Heizung oder neue Fenster können Sie meist sofort im Jahr der Zahlung voll absetzen.

  • Nebenkosten: Soweit Sie diese nicht auf den Mieter umlegen (oder die Vorauszahlungen des Mieters als Einnahme verbuchen und die Ausgaben als Werbungskosten gegenrechnen).

  • Verwaltung & Vermarktung: Kosten für die Hausverwaltung, Inseratsgebühren auf Portalen, Fahrtkosten zum Objekt (0,30 €/km) und Maklerprovisionen für die Mietersuche.

Vorsicht bei Sanierungen kurz nach dem Kauf! Wenn Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäudewertes (netto) für Instandsetzungen ausgeben, dürfen Sie diese Kosten nicht sofort absetzen. Sie werden dann steuerlich als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ behandelt und müssen über 40 oder 50 Jahre (zusammen mit dem Gebäude) abgeschrieben werden.

Möchten Sie eine Wohnung günstig an Freunde oder Verwandte vermieten, müssen Sie vorsichtig sein.

  • Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Sie Ihre Werbungskosten zu 100 % abziehen.

  • Liegt die Miete unter der 66-Prozent-Grenze, kürzt das Finanzamt den Werbungskostenabzug anteilig. Vermieten Sie z. B. für nur 40 % der Marktmiete, dürfen Sie auch nur 40 % der Kosten absetzen.

Auch wenn eine Wohnung leer steht, können Sie die laufenden Kosten (Grundsteuer, Zinsen, Heizung) als Werbungskosten absetzen – sofern eine ernsthafte Einkunftserzielungsabsicht erkennbar ist (z. B. durch Nachweis von Inseraten).

Wohnungsübergabeprotokoll

Wohnungsübergabe-protokoll

Das Protokoll bei Ein- und Auszug ist das wichtigste Dokument zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten.

  1. Zustand der Räume: Detaillierte Auflistung von Mängeln (Kratzer im Parkett, Kalkflecken, Bohrlöcher).

  2. Zählerstände: Strom, Wasser und ggf. Gas/Fernwärme mit Zählernummer.

  3. Schlüsselübergabe: Anzahl und Art der ausgehändigten Schlüssel (auch Keller, Briefkasten, Tiefgarage).

  4. Funktionsprüfung: Funktionieren alle Herdplatten, die Spülmaschine, die Toilettenspülung?

  5. Fotos: Dokumentieren Sie den Zustand visuell und fügen Sie die Bilder dem Protokoll bei.

Rechtlicher Hinweis: Diese Checkliste dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Trotz sorgfältiger Prüfung übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Inhalte. Die Nutzung erfolgt auf eigene Gefahr. Für eine rechtssichere Abwicklung in Einzelfällen empfehlen wir die Konsultation eines qualifizierten Rechtsanwalts.

✅ Vermieter-Checkliste

Ein digitaler Leitfaden von DerMakler.digital

1. Vorbereitung & Rechtliches

2. Vermarktung & Interessenten

3. Der Mietvertrag

4. Die Wohnungsübergabe (Das Protokoll)

5. Nachbereitung & Verwaltung

Rechtlicher Hinweis: Diese Checkliste dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Trotz sorgfältiger Prüfung übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Inhalte. Die Nutzung erfolgt auf eigene Gefahr. Für eine rechtssichere Abwicklung in Einzelfällen empfehlen wir die Konsultation eines qualifizierten Rechtsanwalts.